التايم شير تعني المشاركة في وقت الإجازة أو حقوق الانتفاع المشترك في وقت الإجازة، وتعريفها الشرعي المستحدث صكوك الانتفاع في الوقت. وهو نظام عالمي عمره أكثر من 30 سنة و بدأ في أوروبا و أمريكا ما بين الأعوام 1973 - 1977. وتبلغ نسبة نمو ونجاح نظام التايم شير السنوية 22.5 % من إجمالي صناعة السياحة والسفر على مستوى العالم، وتشير الأرقام إلى أن هناك أكثر من 5 ملايين عائلة على مستوى العالم تتملك بنظام التايم شير، وهناك أكثر من 4987 فندقا و منتجعا و قرية سياحية حول العالم مشتركة بهذا النظام.

مجلس الوزراء السعودي أجاز قبل ما يزيد عن عامين مشروع نظام المشاركة بالوقت في الوحدات العقارية السياحية المرفوع من الهيئة العليا للسياحة، الأمر الذي عزز من نسب تسارع وتيرة طفرة العقارات السياحية في المملكة بصفة عامة وفي مكة المكرمة والمدينة المنورة تحديداً.
المشاركة بالوقت أو (تايم شير) تعني كل عقد أو مجموعة عقود تبرم مقابل مبلغ مالي معين لمدة لا تقل عن 3 سنوات، ويتم بموجبها إنشاء حق انتفاع أو التنازل عنه أو أي حق آخر يتعلق باستعمال وحدة عقارية سياحية واحدة أو أكثر لمدة أو مدد معينة.
ورغم أهمية (التايم شير) لكل من المستثمر، والمستفيد، إلا أن استطلاع (الرياض) أظهر عدم إدراك هذه الأهمية، حيث قال 43% من أفراد العينة التي شملت 8102 فرد، أنهم لا يعلمون بأهمية (التايم شير)، في حين ربط 37% منهم هذا المنتج بالسكن قرب الحرم المكي (التي تتميز بارتفاع أسعارها)، وكان 12% يرى بأهميتها عالميا للسكن من خلال هذا التنظيم في مساكن فاخرة، ويرى 9% أنه عبارة عن استثمار دولي مفيد.

ويمكّن النظام الذي يتكون من 12 مادة، المشتري من ممارسة جميع الحقوق المترتبة على عقد المشاركة بالوقت، وتتضمن حقوقه والتزاماته وشروط الانسحاب من العقد وإلغائه والدفعات المقدمة إن وجدت وإلغاء الاتفاقيات الآجلة ونظافة العقار وصيانته، ويعطي النظام للمشتري الحق في الانسحاب خلال 10 أيام من الشراء مع عدم اشتراط أي دفعة مقدمة للعقد، وأوكل لهيئة السياحة مراقبة التنفيذ.
وصمم هذا النظام لراغبي الشواطئ والأماكن البعيدة عن الضوضاء و صخب المدن، كما أنه صمم لمن يستطيع السفر خلال 365 يوما وهذان الأمران لا ينطبقان على الخليجيين لعدم رغبة معظم الأسر الخليجية في الإقامة في منتجعات بعيدة عن المدن والاعتبار الثاني أن الخليجيين ولظروف الدراسة والعمل يفضلون السفر غالباً خلال الإجازة الصيفية، من كل عام ولا يحبذون تقرير السفر قبل 4 أو 3 شهور كحد أدنى وهو ما يوقع عليه في عقود التايم شير.
وتوقعت دراسة وصول عدد العائلات المستفيدة من نظام المشاركة بالوقت «تايم شير» السياحي في منطقة الشرق الأوسط إلى 200 ألف عائلة، ووصول حجم سوقها إلى مليار دولار من أصل 10 مليارات في المبيعات السنوية في أرجاء العالم.
وأكد خبراء ومسؤولون في قطاع السياحة والسفر، أن قطاع ملكية العطلات أو اقتسام الوقت، المعروف باسم «تايم شير» آخذ في الانتشار في منطقة الخليج، وأن دبي التي قطعت شوطاً مهماً في التحول إلى وجهة سياحية، ستكون نقطة الانطلاق لهذه الاستثمارات.
وتوقع الخبراء أن تشكل مصر ولبنان وجهتين موسميتين لملكية العطلات في المنطقة، بينما تكون المملكة العربية السعودية وأبو ظبي والبحرين وقطر والأردن الوجهات التالية. وكشفت دراسة ل «غلوبال فيتشرز أند فورسايت»، أن 170 مليون سائح سيزورون المنطقة بحلول عام 2020. فيما توقعت دراسات عالمية أن يصل حجم الاستثمارات الإقليمية في السنوات المقبلة إلى 3.6 تريليون دولار، مع خطط إنشاء 900 فندق جديد توفر 750 ألف غرفة بحلول 2020، وأشارت إلى أن قدرة استيعاب المطارات التي ستشهد تدفق 320 مليون مسافر إضافي بحلول عام 2020، وتحتل دبي أهمية خاصة في القطاع، في ضوء خططها لاستقطاب 15 مليون سائح سنوياً بحلول عام 2012.
وأكد التقرير أن نمو صناعة التايم شير يرتبط ارتباطا وثيقا بالإصلاحات التشريعية التي تعزز الثقة وتزيل حالة عدم اليقين في التايم شير بصفة عامة، مشيرا إلى أن الأعوام الأخيرة شهدت إصلاحات مهمة في ترسيخ هذا المفهوم على مستوى المنطقة.
ورصد تقرير آخر ارتفاعا في درجة تفاؤل عقاريين ومطورين وعاملين في قطاع السياحة والضيافة، بمستقبل صناعة المشاركة في الوقت أو المعروفة بصناعة التايم شير؛ نتيجة زيادة الاهتمام الحكومي والوعي المتصاعد لأهمية الصناعة في تنشيط السياحة ورفد الاقتصادات المحلية بإيرادات ضخمة من السياحة المحلية والأجنبية - على حد سواء.
وقال التقرير إن تبني الحكومات والهيئات التنظيمية المسؤولة لتشريعات واضحة وشفافة تنظم التايم شير، ساعد في تقاطر عشرات الشركات الكبرى العاملة في المجال لافتتاح تواجد في المنطقة لما تحمله من إمكانات سياحية وجذب ثقافي وتراثي، مؤكدا أن المنطقة تمتلك المقومات التي يمكن أن تساهم في تنشيط ونمو السياحة القائمة على التايم شير.
وبين التقرير أن التوسع في الاستثمارات الفندقية والمنتجعات المؤهلة لاستقطاب سياح التايم شير سيزيد من حصة مبيعات المنطقة مقارنة بالعالم، منوهاً الى أن التايم شير قابلة للازدهار في المنطقة بنفس المستويات التي تحققت في العالم.
وتعتبر حصة الشرق الأوسط من مبيعات التايم شير عالمياً ضئيلة جداً، ولا تتعدى 2 % حتى الآن، حيث تتركز هذه النوعية من الاستثمارات في الولايات المتحدة التي تستحوذ على ما بين 72 و75 % من حجم المبيعات الكلية، والبالغة 13 مليار دولار كما في 2007.
وأظهر استطلاع أجرته شركة نورث كورس للأبحاث أخيراً أن دبي تحتل المرتبة الأولى من بين الوجهات المفضلة لاقتسام الوقت في الشرق الأوسط، ويليها كل من شرم الشيخ، ومكة المكرمة، كما لفت التقرير إلى إقبال المواطنين السعوديين على سياحة التايم شير لما تؤمنه من عقارات قابلة للاستخدام في حالات السياحة العائلية وهي السمة الغالبة في سياحة السعوديين.
وبدأت شركات سعودية في تسويق التايم شير بمفهومه التقليدي أو صكوك الإجارة بمفهومه الإسلامي، وشهدت الفترة الماضية الكشف عن أول عقد سعودي يعمل بهذا النظام. وكشفت شركة الصفوة للاستثمار والتطوير العقاري عن توقيع أول عقد سعودي يعمل بنظام تايم شير مع الهيئة العليا للسياحة، التي حذرت من التعامل مع وسطاء البيع المنتشرين في الأسواق والمنتزهات والأماكن العامة، والذين يقومون بالتسويق لوحدات عقارية سياحية داخلية وخارجية بطرق غير نظامية، وتعد الهيئة العليا للسياحة والآثار الجهة المسئولة عن تطبيق نظام المشاركة بالوقت في الوحدات العقارية السياحية، حيث بدأت مؤخرا بالترخيص للشركات الراغبة في العمل بنظام التايم شير في الوحدات العقارية السياحية.
وأكد مسئولون في الهيئة العليا للسياحة والآثار وجود غرامات مالية على المخالفين في ممارسة نظام "التايم شير" تصل إلى 500 ألف ريال، مؤكدين وجود 10شركات مرخص لها من قبل الهيئة تتركز أنشطتها في مدينتي جدة ومكة المكرمة.
وخلصت رسالة ماجستير تعد الأولى من نوعها على مستوى المملكة للباحث زيد بن عبد العزيز الشثري، إلى جواز صور عقد المشاركة في الوقت وهو: "عقد يتم به شراء ملكية عين أو منفعة، لمدة محددة أو مشاعة، في وحدة معينة، بعقار محدد، قابلاً لمبادلته بعقار آخر أحياناً". إلا إذا ارتبط بعقد البيع جهالة أو غرر والمتمثل في صورة واحدة وهي بيع حصة مشاعة غير محددة الزمان والمكان، فقد رجّح الباحث عدم جوازها لجهالة المكان المعقود عليه ولما تشتمل عليه هذه الصورة من غرر.
كما خلص الباحث إلى جواز نظام التبادل وأن أصله يرجع إلى مسألة إجازة منفعة بمنفعة من جنسها، كما رجّح الباحث جواز الإجارة الطويلة مادام يغلب على الظن بقاء المعقود عليه، ورأى الباحث جواز إجارة الشيء قبل قبضه، وجواز البيع أو التأجير حتى وإن كان المبنى تحت الإنشاء وهو ما يُعرف ب (الموصوف في الذمة).
وتستند عقود المشاركة بالوقت أو ما يسمى " بالتايم شير" إلى قاعدة الإجارة في الفقه الإسلامي حيث يقوم البائع ممثلا بالشركات المرخص لها بهذا العمل ببيع حق الانتفاع من وحدة عقارية معلومة لمدة معلومة من سنوات محددة أو قابلة للتحديد إلى المستفيد، إلا أن الفارق في صيغة هذا العقد عن صيغ الإجارة الأخرى، هو عدم تحديد بداية الإجارة ونهايتها فيكون في أي وقت من المدة الكاملة المتفق عليها مثلا كأسبوع أو عشرة أيام أو شهر أو أي فترة محددة من السنة، إلا أن الغالب أن المدة المباعة معلومة العدد للطرفين وبالتالي يكون جميع المشترين يشتركون بحق الانتفاع من كامل منافع الوحدة العقارية، ويقتصر دور البائع في إدارة الوحدة العقارية والإشراف عليها وصيانتها. إلا أن ما يحسن ذكره في هذا المقام هو أن بعض الناس قد يشكل عليه أن عدم تحديد بداية الإجارة ونهايتها مبطل للعقد لوجود الجهالة، وهذا إشكال غير صحيح لأن الجهالة تنتفي بذكر عدد الأيام المباعة منفعتها. ولا بد من التنبيه إلى أن مثل هذه العقود قد تستغل بطريقة خاطئة من قبل بعض الشركات غير الموثوق بها كبيع منفعة لوحدة عقارية على أكثر من شخص يفوق المدة الفعلية لأيام السنة استناداً إلى احتمال تخلف بعض المشترين عن الانتفاع بالمدد المخصصة لهم كل سنة، أو إهمال بعض الشركات القيام بما هو واجب عليها من أعمال الصيانة والإدارة، أو تكون شركة التايم شير ليست الشركة المالكة للمشروع وهنا تكمن المخاطرة على المستفيد فيما لو حصل إخلال في هذا العقد بينهما.
وفي حالة مواجهة المستفيد لأي نوع من المشاكل في عقده بهذا الخصوص فعليه محاولة حل الموضوع بالطرق الودية أولا، ثم اللجوء إلى المحاكم المختصة (المحكمة العامة) بطلب فسخ العقد وإعادة المبالغ التي دفعت مقدماً إذا لم يتمكن من الاستفادة منه. أما بالنسبة لعقود المشاركة بالوقت لغير المسلمين في منطقتي مكة المكرمة والمدينة المنورة فالجميع يعلم أن النظام العام يمنع دخول أو تملك غير المسلمين لهذه المناطق المقدسة وبناء عليه فإن أي عقد تايم شير أو خلافه إذا اصطدم بالنظام العام يبطل العقد فوراً. ومع ذلك توجد شركات فندقية عالمية غير مسلمة، لها الخبرة الطويلة في عقود التايم شير تقوم بإدارة عقود المشاركة بالوقت بأيدي مسلمين في المناطق المقدسة. ويجب على المستفيد التأكد من صحة العقد وأركانه وشروطه والتأكد من الحقوق والواجبات لكلا الطرفين، مثلاً الصيانة والنظافة بالنسبة لبائع عقود التايم شير وهل هو المالك للموقع أم لا وفي حالة كونه المالك يطلب المستفيد التأكد من ذلك بموجب صك الملكية وفي حالة كونه مشغلاً تسويقياً فقط فيجب على المستفيد التأكد من مصير عقده في حالة نشوء خلاف بين المالك والمشغل، هل يتحمل المالك أعباء عقد المستفيد في مثل هذه الحالات، وبالنسبة للمستفيد حجم الأقساط المالية ومواعيدها وماذا يترتب على المستفيد في حالة التخلف عن سداد احد الأقساط في موعده، والتأكد من عدد أيام المشاركة بالتملك وهل يحق للمستفيد فسخ العقد في حالة عدم تمكنه من استلام موقعه في الوقت المحدد له، وهل تعاد إليه مبالغه التي دفعت مقدما بدون دعاوى.

المصدر جريدة الرياض

نقل موفق ...


تحياتي لك ...

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته
موفق بإذن الله ...
شـكــ وبارك الله فيك ـــرا لك ...
لك مني أجمل تحية .